Raporty dotyczące polskiego rynku nieruchomości z I kwartału 2025 roku pokazały, że nastąpiły spadki – zarówno w liczbie sprzedawanych mieszkań, jak i pod względem cen w porównaniu do ostatniego kwartału 2024 roku. Zdaniem ekspertów to jeszcze zbyt mało, by mówić o trwałym trendzie spadkowym, ale obecnie koniunktura jest umiarkowanie negatywna.
Mniej sprzedanych mieszkań
Na sześciu największych rynkach w Polsce deweloperzy w I kw. 2025 roku notowali spadek liczby kupionych lokali, jak wskazuje raport JLL – Jones Lanf LaSalle. Sprzedali ponad 9 tys. mieszkań, co oznacza 6-procentowy spadek kwartał do kwartału. Mamy do czynienia z niższą niż w poprzednich okresach sprzedażą lokali. Taki wynik deweloperzy osiągnęli pomimo szerokiej oferty i wysiłków w działaniach marketingowych. Już na początku tego roku eksperci zauważyli oznaki korekty cen.
Wartym zauważenia jest fakt, że firmy deweloperskie w tym samym czasie wprowadziły na rynek dużą liczbę nowych mieszkań – w sześciu największych miastach w Polsce oddali ponad 13,4 tys. jednostek – o 11,2% więcej niż w IV kw. 2024 roku.
Zmiana średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym
Narodowy Bank Polski cyklicznie, co kwartał, przygotowuje raport dotyczący średnich cen mieszkań w poszczególnych miastach w Polsce. Pokazuje zmiany cenowe na rynku i może stanowić podstawę do wskazania trendu.
Jeśli chodzi o mieszkania z rynku pierwotnego, to w perspektywie rok do roku w I kw. 2025 roku ceny wzrosły, choć w niektórych przypadkach wzrost ten był symboliczny, jak np. w Gdańsku. Średnia cena za mkw. zmieniła się tam z 13 827 zł w I kw. 2024 roku do 13 996 zł w I kw. 2025 roku.
Biorąc pod uwagę kwartalną zmianę, to w niektórych miastach zauważalne były spadki. Między innymi w:
- Bydgoszczy – z 10 609 zł do 10 587 zł za 1 mkw.,
- Kielcach – z 10 725 zł do 10 649 zł za 1 mkw.,
- Łodzi – z 11 528 zł do 11 521 zł za 1 mkw.,
- Olsztynie – z 10 996 zł do 10 705 zł za 1 mkw.,
- Szczecinie – z 13 079 zł do 13 060 zł za 1 mkw.
Zmiana średnich cen mieszkań na rynku wtórnym
Narodowy Bank Polski przedstawia również raport dotyczący średnich cen nieruchomości w Polsce w I kw. 2025 roku. Wynika z niego, że we wszystkich dużych miastach w kraju w perspektywie rok do roku mieszkania zdrożały, choć najczęściej w niewielkim stopniu. Najmniej w Krakowie – obecnie cena za 1 mkw. lokalu z drugiej ręki wynosi 16 428 zł, podczas gdy w I kw. 2024 roku było to 16 417 zł.
Jeszcze niższe wzrosty dotyczą średnich cen ofertowych dla mieszkań używanych w perspektywie kwartał do kwartału. Są miasta, w których stawki spadły, np. w:
- Gdyni – z 12 998 zł do 12 948 zł za 1 mkw.,
- Krakowie – z 16 552 zł do 16 428 zł,
- Olsztynie – z 9 072 zł do 9 041 zł,
- Warszawie – z 18 685 zł do 18 481 zł.
Perspektywy dla polskiego rynku nieruchomości
Stabilizacja lub tylko nieznaczny wzrost cen w większości dużych miast w Polsce to negatywne informacje dla inwestorów z rynku nieruchomości. W perspektywie kolejnych kwartału niewykluczone, że niepewność rynkowa będzie się pogłębiać, na co wpływ mogą mieć potencjalne, zapowiadane przez rządzących zmiany w polityce mieszkaniowej. Być może wpłynie to na odroczenie na kolejne miesiące decyzji o zakupie nieruchomości.
Eksperci portalu Nieruchomosci-online, analizując dane z początku 2025 roku, zauważają, że mimo względnej stabilizacji średnich cen ofertowych, na części rynków lokalnych doszło do korekt. Szczególnie widoczne były one w największych miastach – Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu – gdzie ceny mieszkań z rynku wtórnego nieznacznie spadły. Z drugiej strony w takich lokalizacjach jak Gdańsk nadal obserwuje się wzrosty, co potwierdza zróżnicowanie dynamiki cenowej w zależności od regionu. Autorzy raportu zwracają uwagę na rosnącą liczbę ofert sprzedaży, co w połączeniu z ostrożnym podejściem kupujących tworzy wyraźną nierównowagę pomiędzy podażą a popytem. Choć wiele wskazuje na możliwość dalszych korekt cenowych, eksperci oceniają, że nie należy oczekiwać gwałtownych zmian – rynek mieszkaniowy pozostaje w fazie wyczekiwania, bez impulsów, które mogłyby zapoczątkować nową falę dynamicznych wzrostów cen.